Con lo scopo di soddisfare le richieste che continuano a prevenire da parte di coloro che, sempre più numerosi, manifestano l’esigenza di disporre dell’intervento del presidente ISEA Antonio D’Intino per esteso e in forma scritta, pubblichiamo la relazione integrale sulla quale il Presidente ha relazionato il 6 dicembre a Roma per Real Estate Management 2017.

ANTONIO D’INTINO, PRESIDENTE ISEA

Fra appena 3 anni saremo nel 2020: un futuro molto vicino al presente e perciò, può essere utile cominciare a decodificare ed io lo farò dal lato dell’industria edile di cui faccio parte.
Bisogna far capire a tutti che il mondo dell’immobiliare è la prima industria del Paese, il primo detentore di ricchezza, il primo che coinvolge l’interesse globale di tutti i cittadini, il primo per opportunità che ha di creare lavoro, il primo come leva attrattiva per richiamare in Italia gli investimenti esteri.
Oggi il mondo immobiliare, pubblico e privato, soffre dei problemi e delle tensioni di un latente conflitto generazionale.
La sua storia ha attraversato, in Italia, negli ultimi 50 anni, tre grandi fasi:
– la prima in cui si è espanso
– la seconda in cui è stato fortemente finanziarizzato
– la terza, quella attuale, in cui bisogna rifunzionalizzare il patrimonio immobiliare esistente perché sono nate nuove esigenze

Il mondo è cambiato, le città stanno cambiando, i prodotti e le modalità costruttive sono e stanno cambiando, per fortuna.
Siamo cresciuti ed adesso dobbiamo dare prova di essere adulti altrimenti questi 50 anni saranno passati invano.
Ci troviamo di fronte ad una grande opportunità ed è bene che siano proprio i nostri giovani e proprio in questo periodo di crisi ad avere l’opportunità di riprogrammare e rifunzionalizzare l’intero patrimonio immobiliare esistente anche se in una selva di regole e vincoli: noi abbiamo avuto il primo boom loro possono avere il secondo. COME CREARE TUTTO IL PATRIMONIO IMMOBILIARE CHE CI RITROVIAMO NON E’ STATO UN COSTO , COSI’ LA SUA RIGENERAZIONE NON DEVE ESSERE CONSIDERATO UN COSTO, MA UNA GRANDE OPPORTUNITA’.
La realtà è che ciò che il settore immobiliare può dare al nostro Paese è infinitamente più grande di quanto possiamo percepire.

Solo il parco immobiliare privato conta circa 32 milioni di appartamenti e più della metà hanno bisogno di essere sistemati.
Parliamo di investimenti per circa 1.000 miliardi di Euro per i prossimi 30 anni.
Adesso possiamo e dobbiamo predisporre un piano di lunga durata per rigenerare le città che deve essere gestito con le COMPETENZE E LE INNOVAZIONI.
Gli immobili, in futuro, non dovranno svolgere la sola funzione dell’abitare e del lavorare, ma saranno sempre più i servizi a contare ed a richiedere soluzioni più avanzate e sofisticate. Il futuro dell’abitare sarà strettamente connesso a come vorremo vivere e con quale livello di libertà.
Dovremo abituarci a lavorare sul patrimonio immobiliare usando termini come flessibilità, multifunzionalità, tecnologia, efficienza, ristrutturazione, green economy, invecchiamento della popolazione ed usando concetti come “a misura d’uomo”, nuove idee, intelligenza umana, bisogno formativo, integrazione delle conoscenze, approccio progettuale. Guardando al 2020 sicuramente possiamo ipotizzare una ripresa del mercato immobiliare con una crescita qualitativa anziché quantitativa con molta attenzione verso la sostenibilità, con scarso consumo del suolo e quindi recupero, con miglioramento sismico ed efficientamento energetico degli immobili esistenti.

LA PLATEA FOLTISSIMA DEL 6 DICEMBRE ALL’HOTEL HASSLER DI ROMA

La carenza di aree, nella maggior parte delle grandi città, porterà ad un aumento dell’attività di ristrutturazione aumentando il recupero degli edifici e dei luoghi; dobbiamo avere la forza di RI-COSTRUIRE e di RI-ABITARE, demolire il vecchio ed il brutto per dar vita a nuovi edifici senza invadere altro territorio, edifici più adatti alle esigenze delle persone che li abitano, con più attenzione ai consumi ambientali, al risparmio energetico ed alla sismica; rivitalizzare gli edifici storici in modo da trasformarli in una nuova visione del futuro.
Non dobbiamo vedere il tutto in negativo con impegni e costi gravanti sulla generazione attuale e quella futura perché se il nostro patrimonio non fosse così desueto ed invecchiato non avremmo questa grande opportunità nel quale i giovani, i nostri “cervelli”, possono riversare il loro sapere.
Largo allora, e finalmente, ai nuovi amministratori manager del reel estate, ai nuovi architetti ed urbanisti, ai nuovi ingegneri per le tecnologie più avanzate, con progettualità più innovativa ed al passo con i tempi. Tutto il sistema del real estate ha una grande responsabilità sul futuro del nostro Paese da tempo in crisi. Una responsabilità che coinvolge tutti dai progettisti alle imprese, amministrazioni pubbliche, amministratori di condominio, associazioni di categoria e per finire i piccoli proprietari.

Negli ultimi anni la crisi ha portato alla luce la carenza di figure professionali che disponessero, al medesimo tempo, di competenze economico-finanziarie, tecniche ed umanistiche e se ciascuno di noi vuol restare in questo mercato, operando in maniera significativa, deve rafforzare ed integrare le proprie conoscenze. Il vero salto culturale avverrà quando formeremo professionisti in grado di reagire alle nuove sfide che l’immobiliare pone, professionisti in grado di integrare alle conoscenze tecniche e finanziarie , quello socio-economiche e di sostenibilità, dei professionisti capaci di approfondire conoscenze settoriali capaci di comprendere i mutamenti del mercato e l’evoluzione sociale. Professionisti multidisciplinari capaci di coordinare gruppi di lavoro in grado di dare risposte a qualsiasi richiesta ed esigenza in un ambiente sempre più complesso come quello del condominio. Professionisti con un obiettivo chiaro nel loro mandato: generare risparmio dando più servizi di qualità, Migliorare le condizioni degli immobili per renderli più efficienti e quindi con maggior valore commerciale sul mercato oltre che più confortevoli da vivere e da gestire.

Per risollevare il paese occorre attuare politiche che impongono soluzioni di rinnovamento, senza implicare necessariamente risorse pubbliche dirette. Rientrano in questa ottica le norme sul SISMABONUS e sull’ECOBONUS. La riqualificazione sismica ed energetica degli immobili potrà essere una significativa leva di ripresa e rigenerazione immobiliare, attuabile attraverso obiettivi, strumenti e finanza agevolata che inducono amministrazioni pubbliche, imprese e privati ad una alleanza strategica a patto di conoscere a fondo gli strumenti attuativi. Conoscenze che porteranno ad un cambiamento radicale del parco immobiliare verso una trasformazione eco-sostenibile per i proprietari ed opportunità di lavoro per gli addetti.

In tutto questo, il cittadino piccolo proprietario, deve avere le giuste informazioni soprattutto dagli amministratori che, anche se non direttamente, devono sapere a chi rivolgersi per dare migliori risposte alle loro esigenze. Devono sapere quali sono i professionisti da coinvolgere per una progettazione integrata che sappia tener conto delle diverse problematiche presenti sugli immobili e dei bisogni di chi li abita.

VADO SUL SEMPLICE, CON DEGLI ESEMPI che capitano giornalmente in edilizia con un costate approccio sbagliato a questa tipologia di problemi.
Oggi si fa maggiormente ricorso a lavori condominiali di sola riparazione corticale, di ciò che è palese, con tinteggiatura finale, magari con del quarzo plastico, cercando di risparmiare il più possibile con diagnosi veloci e superficiali senza andare a capire i veri problemi del manufatto, affidando tali lavori a ditte anch’esse poco preparate che danno sempre meno servizi e di bassa qualità.
Ma prima ancora si fa un altro errore grossolano: si sceglie il tecnico non in base alla sue qualità tecniche e socio- economiche e gli si raccomanda di far eseguire i lavori minimi indispensabili ed al minor costo.

Quante volte siete stati testimoni sia in qualità di attori che di comparsa a riunioni, su riunioni di condominio alla ricerca spasmodica di abbassare le spese di manutenzione, rinunciando a parte dei lavori? Io tantissimo volte, quasi sempre.
Ho visto appaltare lavori con tinteggiature su intonaci ammalorati umidi che non avrebbero retto neanche sei mesi e con richieste di garanzia di cinque anni, sempre alla ricerca della spesa minore senza chiedersi se il lavoro valga quella spesa.
Facciamoci una domanda: è un bene? Vi rispondo con un grande NO !! E vi spiego.

Quando il risparmio è dovuto solo a lavori inadatti, non supportati da motivazioni tecniche, vale il detto che chi meno spende più spende. Sicuramente questi lavori hanno vita breve se non validi tecnicamente e se eseguiti da imprese inaffidabili: il più delle volte i lavori da svolgere impropri sono tanti come ad esempio le riparazioni parziali dei calcestruzzi ammalorati, le impermeabilizzazioni non adatte a sopportare le dilatazioni tecniche dei sottofondi; le vernici non traspiranti su paramenti con forte migrazione di vapore acqueo tra interno ed esterno; ne potrei elencare altre cento ma penso di essere stato chiaro.

Cosa fare allora per evitare il più possibile questi errori? Io comincerei con la scelta del tecnico che non si deve basare solo e soltanto sul suo preventivo che spesso, per quanto sono bassi, giustificano in parte, la sola redazione di un semplice computo metrico di massima ed una presenza in cantiere solo per prendere un caffè in compagnia. Un tecnico professionale forse chiederà qualcosa in più ma deve essere in grado di coinvolgere, tramite ed insieme all’amministratore condominiale, tutti i condomini facendo capire loro prima i problemi del proprio immobile ed in seguito come risolverli al meglio e con quali risultati. Soprattutto e rimarco con quali risultati.

Un tecnico professionale, deve saper rispondere a queste domande:
– perché riqualificare quell’immobile?
– quali sono le tecniche più convenienti per raggiungere il risultato sperato?
– che risultati si ottengono con le diverse tecniche a disposizione?
– quali sono le più convenienti ?
– ci sono delle agevolazioni per tali interventi a vantaggio dei condomini?
– in quanto tempo si possono ammortizzare le spese sostenute?
– è possibile farsi finanziare l’intervento?
– quali sono i vantaggi futuri?

Voi mi direte che è un lavoro possibile ma i costi lievitano ed i condomini non ne vogliono sapere. Qui deve entrare fortemente in gioco la nuova vision degli amministratori che in maniera manageriale devono, con l’aiuto di tecnici preparati e professionali e di imprese altamente specializzate e serie, mettere i propri condomini nelle condizioni di capire che non sempre aumentare i costi degli interventi significa spendere di più ma anzi, che molte volte chi più spende più risparmia ed in alcuni casi guadagnano.

Andiamo al solito esempio: ho una palazzina di 10 appartamenti e per la sola decisione di spendere il meno possibile decido di intervenire solo corticalmente con una spesa di circa 100.000 € (10.000 € per condominio in media) con agevolazioni fiscali a 10 anni del 50% ogni condomino avrà speso circa 5.000 €. -guardate che grande differenza progettando sulla stessa palazzina i lavori comprendendo la riqualificazione energetica per una spesa doppia pari a circa 200.000 € (20.000 € per condomino in media). Questa volta le agevolazioni sono del 65% pari a circa 13.000 € per condomino che detratti alle 20.000 € iniziali fanno si che la spesa scenda ad € 7.000, recuperabili però anch’essi con la minor spesa energetica. Inoltre dobbiamo far presente al condomino che con un certificato energetico più performante il suo immobile avrà un valore superiore tra il 5 ed il 10 % IL GUADAGNO FINALE.
Risultato il condomino ha speso il doppio ma nel tempo avrà guadagnato sia economicamente che in qualità della vita, vivendo in una casa più salubre e con meno problemi.

Ma qualcuno eccepirà ancora che il condomino capisce queste cose ma lui oggi deve tirar fuori il doppio della cifra per fare i lavori e che recupererà solo negli anni tali somme che oggi non sono nelle sua disponibilità o non se ne vuole privare. In aiuto a queste persone ci sono altri strumenti come la cessione del credito e/o i finanziamenti che permettono di rimborsare la spesa sostenuta con comode rate mentre avviene il recupero sia fiscale che sulle bollette energetiche. Vi ho fatto solo un esempio ma ogni fabbricato ha una storia a se e varie problematiche che solo con professionisti preparati si potrà risolvere ed affrontare al meglio.

Oggi con l’ecobonus il sismabonus ed altre opportunità ed innovazioni, abbiamo l’occasione di rigenerare il parco immobiliare esistente e noi imprese dell’ANCE siamo pronte con la ns esperienza, con la visione di chi auspica un paese moderno, non di cementificatori, come una sciocca campagna fintamente sostenibile ha messo in giro da decenni. Siamo pronte a venirvi in aiuto con società altamente specializzate e vi informo che stiamo firmando protocolli di intesa sia per la cessione del credito fiscale che per finanziamenti agevolati che garantiranno lavori e finanza per la casa degli italiani che devono valorizzare i risparmi investiti nelle abitazioni.
Le imprese serie lo sanno e ci stanno investendo, sta al mercato scegliere le più specializzate, competenti ed innovative che, insieme a tecnici professionali, daranno quel valore aggiunto con risultati positivi anche per la ripresa economica del paese. Volendo sintetizzare al massimo quanto ho detto, credo che il futuro dell’abitare e quindi del real estate al 2020 come dal titolo, debba rimettere al centro un soggetto troppo spesso dimenticato: l’uomo con i suoi bisogni, le sue aspirazioni e i suoi ideali.
Per fare questo però occorre l’aiuto della tecnologia sapientemente manovrata dall’intelligenza.
Ecco allora dipanarsi come da una matassa il filo conduttore del futuro: un uomo dotato di competenze ed intelligenza capace di produrre nuovi modelli abitativi basati sulla qualità e la professionalità. Ognuno comunque può avere una sua visione dell’evoluzione della società, dei mercati, dell’economia, della tecnologia ma indubbiamente c’è una consapevolezza comune che sta per iniziare un nuovo percorso virtuoso a cui siamo chiamati tutti a contribuire.

Come ho detto prima, il 2020 è abbastanza vicino, ma segnerà probabilmente la linea di demarcazione tra due generazioni: quella attuale che ha conosciuto l’epopea del real estate, la successiva crisi e l’auspicabile ripresa e quella dei giovani che non hanno visto altro che macerie e rovine. Tra poco toccherà a loro prendere in mano il timone delle imprese e della società: qualche insegnamento l’hanno ricevuto, molto lo stanno imparando sulla propria pelle ed altro ancora dovranno impararlo da soli. Sono sicuro che davanti a loro si presenteranno scenari di successo e di difficoltà e mi auguro che sapranno attutirne gli effetti sia di esaltazione che di depressione. Un esercizio che non è riuscito a noi predecessori che ci siamo ultimamente appiattiti abituandoci alla mediocrità generale. In ogni caso non facciamoci spaventare dal futuro, rimbocchiamoci le maniche e siamo aperti alle innovazioni.
Ricordiamoci che rinnovare sapientemente il patrimonio immobiliare esistente non sarà un costo ma un grande investimento per il futuro.

Per ulteriori considerazioni e confronti si può consultare la segreteria ai numeri indicati nei contatti di questo sito.

ROMA, 6 DICEMBRE 2017

Antonio D’Intino
Presidente ISEA – Consorzio di innovazione, sviluppo, edilizia, ambiente